案情简介
　　2020年12月，苏某将其所有的商铺出租给梁某经营美发室，双方签订了书面的房屋租赁合同，约定了租期为15年以及租金数额等事宜。合同签订后，梁某一次性向苏某交纳了前五年，即2020年12月至2025年11月的租金。
　　2021年4月，苏某将该商铺抵押给黄某、叶某并办理了抵押登记。后因苏某未履行生效法律文书确定的义务，人民法院于2024年12月裁定将其所有的商铺作价并交付给黄某、叶某用于抵债，所有权自裁定书送达之日起转移给黄某、叶某。
　　2025年3月，黄某向梁某发送短信，称其已于2025年起成为新房东，梁某拖欠2025年1月至3月份租金，要求梁某向黄某、叶某支付欠付的租金。梁某未予回应。后，黄某、叶某以梁某为被告向人民法院提起诉讼，主张梁某向其支付2025年1月至3月份的租金。

　　法院审理
　　人民法院审理认为，梁某与苏某签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉商铺所有权虽于2024年12月由苏某转移至黄某、叶某，但根据民法典第725条关于“买卖不破租赁”的规定，该所有权变动的事实不影响梁某与苏某签订的租赁合同的效力，案涉商铺在租赁期间抵押给黄某、叶某的事实也不构成“买卖不破租赁”的例外情形，梁某已按照租赁合同约定向苏某支付了2020年12月至2025年11月的租金，黄某、叶某又要求梁某向其支付2025年1月至3月的租金，于法无据。人民法院遂判决：驳回黄某、叶某的诉讼请求。

　　律师说法
　　什么是“买卖不破租赁”？民法典第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
　　根据该条规定，租赁物在承租人合法租赁和占有期间，即便因买卖、赠与、抵债等情形发生所有权变动，原租赁合同的效力也不受影响，新房东需继续履行原租赁合同，不能单方面变更租金约定或解除合同。本案中，梁某租赁的房屋在其租赁期间所有权由苏某转移至黄某、叶某，但根据前述规定，梁某与苏某签订的房屋租赁合同仍然有效，黄某、叶某需受该租赁合同的约束，不得因所有权变动要求梁某向其重复支付租金，更不得单方变更租赁合同约定或解除合同。
　　不适用“买卖不破租赁”的2个例外情形《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
　　根据该条规定，如房屋出租前已被抵押或者已被人民法院查封，租赁期间因实现抵押权或被人民法院拍卖等情形发生所有权变动的，承租人不得主张“买卖不破租赁”。这是因为抵押或者查封的情形在租赁前即已存在，承租人在租赁该房屋时即应认识到相关风险，因此，不得再以“买卖不破租赁”为由对抗新的所有权人。本案系先出租再抵押，不属于上述例外情形，因此仍然适用“买卖不破租赁”。

　　实务提示
　　1.租房时应尽可能核查房屋的所有权状态以及是否存在抵押、查封等情形，特别是在租赁期较长的情况下，承租已抵押或查封的房产存在较大风险。
　　2.租房时务必签订书面的租赁合同并留存租金支付记录、押金收据等证据材料，确保一旦产生纠纷有充分证据支持自身主张。
　　3.如租赁期间房屋所有权发生变动，新房东以所有权已变更、房屋已过户为由要求涨租、重复收租或解除合同时，承租人可依据民法典第725条关于“买卖不破租赁”的规定依法维护自己的权利。
　　（通讯员 崔佳宁 陈聪）