周小鹏
　　茂名日报社全媒体报道，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局近日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。这是落实国家“十五五”规划明确的“有力有序推进现房销售”的重大举措，也是激发房地产市场活力、释放宜居优居福祉的惠民政策。
　　商品房销售从预售为主向以现售为主的转变，是住房消费升级的内在要求和必然趋势。当前，房地产业正经历从规模扩张到品质深耕的战略转型，住房发展从“有没有”转向“好不好”，住房供需关系发生了重大变化。目前茂名城镇居民人均居住面积42平方米、乡村居民人均居住面积44平方米，在城市商品房销售上，购买120平方米以上面积的家庭占7成以上，就是对此富有说服力的佐证。诞生于上世纪90年代的商品房预售制度，适应城镇住房短缺时期扩大开发资金来源、快速增加住房供应的需求，但在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，商品住房销售机制需要相应调整。同时，国家对商品住房销售制度改革实行“老项目老办法、新项目新办法”，以是否取得建设工程规划许可证划分新老项目。对新出让土地及已出让未取得工规证的项目优先选择现房销售；已取得工规证的项目鼓励实行现房销售，保障市场运作稳定有序。
　　推进商品住房销售制度改革，保障购房人合法权益是出发点和落脚点，也是房地产市场进入存量时代的客观要求。商品房销售制度，是房地产管理的基础性制度，与市场稳定和发展休戚相关。在市场供不应求、房价总体上行阶段，预售制度下的早签约往往意味着更多选择余地和更低价格。随着市场转向结构性供大于求，购房者在签约的同时承担交付时间和交付质量两重不确定性的代价日益凸显。推行商品房现房销售，实现“所见即所得”，有助于减少商品房交付纠纷，稳定客户情绪，从源头上防范交付风险，维护购房人合法权益。眼见为实，市场的痛点往往是销售的堵点，购房人担心的“交付延期”、货不对板等痛点的消弭，对住房消费者权益的有效保障，必将撬动住房消费潜能，为房地产市场注入活力。
　　现房销售为“好房子”建设提供了制度性支撑。房地产发展，民生是最终落脚点。打造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，成为满足人民群众对美好生活向往的重要途径，也是房地产业转型升级的题中之义。商品现房销售改变了房地产行业的竞争依据，倒逼开发企业将重点从融资能力、周转速度和规模扩张，转到产品质量和服务质量上。实施现房售制后，购房人可以直观感受选择不同产品，给开发企业带来了压力和挑战，也为以差异化供应告别同质化竞争、精益求精打磨“好房子”注入动能。我市从优化“新城规”入手，加强改革引导和规划引领，住建等部门构建支持住房品质提升的制度体系，开展“好房子”建设探索实践，取得初步效果。一批按照“新城规”建设的住宅项目得房率达到100%，受到购房者青睐，就是对“好房子”建设优化房地产结构、激发房地产市场活力的印证。
　　现房销售是房地产新模式最重要的组成部分，不仅是保交房的长效机制，还能改变房地产开发逻辑，推动开发企业更加注重产品迭代、品质打磨、建造、营运和服务，向社会传递更多宜居优居红利。商品住房销售制度改革是一项政策性强、牵扯面广的系统工程，需要各方聚焦，完善配套，协同发力。
　　首先，加大金融支持力度。现房销售推进是对房地产业的严峻挑战，从预售到现售，开发企业面临极大的资金压力。金融活，经济活；金融稳，经济稳。金融支持对现房销售有序过渡和实施，推动房地产市场企稳复苏和经济大局稳定发展，有着牵一发而动全身的重大作用。我市近年来房地产业进入深度调整阶段，面临不少困难和挑战，但在市委、市政府坚定不移支持的政策导向引领下，政府相关部门和金融监管部门，出台了促进房地产市场健康稳定发展的十五项措施，包括金融支持政策，使房地产市场保持了基本盘的稳定，也为现售制推行创造了良好的环境。近日，中国人民银行、国家金融监管总局发布多项新政，聚焦房地产开发融资模式改革，对优质项目予以精准融资支持。同时，实施“能拿房再还贷”，个人房贷最长年限从30年延长到40年。这是国家从供给端和消费端同时发力，以金融赋能优化改善房地产市场的重大举措。我们要用好利企惠民政策，既支持开发企业合理融资需求，又鼓励支持市民购房置业，释放住房消费潜能。这是商品房现售制改革的关键一环。
　　其次，加快住房配套。现房有着最大的确定性，现售制能否落地，与完整社区建设有着密切关系。“好房子、好小区、好社区、好城区”是一个整体。商品房开发只有提升居民生活品质和幸福感，才能受到消费者喜爱，实现投入产出良性循环。目前，住房消费者不仅关注住房质量，更重视住区配套和公共服务。脱离城市基础设施建设，好房子好社区就失去生存土壤。因此，在城市发展规则和实际操作上，必须坚持基础设施适当超前。在区域发展上，提前规划配置交通、教育、文化、医疗、供电、供水、燃气、公园、污水处理、垃圾处理等基础设施，建设十五分钟生活圈，为居民提供良好公共服务，也让好房子好社区建设具有良好基础，让我们的城市更有质感和温度，也为商品房现售制推行营造顺畅环境。
　　第三，坚持诚信经营。公信力是房地产行业生存发展之本，也是商品房现售制的重要基石，“其言必行、其行必果、已诺必成。”在经济发展面临困难和挑战增多的态势下，需要以诚信经营的稳定性应对市场跌宕起伏的不确定性，要求各方聚力共建诚信体系，建立对诚信精神的集体认同与行为一致。今年以来，茂名市住建局采取有力措施加强住房质量管理，让购房人吃下一颗“定心丸”，也增强了市场主体的信心预期。今年上半年茂名市住房投资同比增长15%，就是对“诚信产生正能量”的有力佐证。事实说明，诚信和信用是企业推广促销的“销量密码”，越是市场风云变幻，越要坚持诚信经营，取信于民。为此，我们要以商品房现售制推进为契机，开展生动切实的诚信自律宣传活动，引导企业秉持社会责任，做依法经营的诚信企业，厚植投资兴业沃土，让房地产业与城市发展同频共振。（作者系茂名市房地产行业协会会长）