周小鹏
　　最近，国务院常务会议提出系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。住建部多次表示，倡导建好房子才是中国未来房地产的发展方向，商品住房主要解决改善型住房需求，减少低效新房房源供应，加快房源去化，将使单位用地上房源价值更大。
　　如何以建设“好房子”为契机，把握住房品质升级趋势，释放住房消费潜力，是茂名房地产业发展需要面对的课题。建设“好房子”是提升人民生活品质的大势所趋，也是房地产业转型升级的突破口。目前，房地产市场已经从总体供应不足转化为结构性失衡。茂名城镇居民人均住房建筑面积43.77平方米，农村居民人均住房建筑面积55.54平方米。住房短缺的时代已经过去，人们对住房的需求从“住得下”向“住得好”转变。根据茂名市公积金管理中心2023年年度报告，在职工住房公积金贷款中，购房面积90平方米以下占3.17％，90至144平方米占68.5％，144平方米以上占28.3％，在购房结构上改善性占主流。因此，房地产业应当根据供求关系的重大变化因势而变，与时俱进。
　　对“好房子”的市场需求具有长期支撑。茂名高品质住房需求来自五方面：一是城市定位的支持。最近，省政府公布广东省都市圈发展规划，湛茂都市圈被列为广东五大都市圈之一，将培育成国家重大战略联动融合发展示范区、国家西部陆海新通道的门户枢纽、现代化沿海经济带西翼增长极，给茂名带来扩大城市体量、提升城市能级的机遇，也给高品质住房创造新的发展空间。二是重大产业的推动。城市发展的动力来自产业，目前我市实施产业强市战略，做大做强五大平台，加速发展六大优势产业。投资和项目带来人流，对优质住房的需求必然增长。三是人口红利的释放。据第七次人口普查数据，茂名是广东地级市中的人口大市，户籍人口820多万，人口结构中60岁以下占83.12％，平均受教育年限9.48年，人口红利明显。四是回乡置业带来的需求。我市有200多万人在珠三角创业就业，大部分外出人员选择回乡置业。目前在城区和县域商品房销售中，回乡置业者约占2到3成。五是两大利好的推动。广东西部大动脉广湛高铁将于2025年底建成投用，十七届省运会将于2026年在我市举行，将拉动高铁新城站城一体化和共青河片区建设，成为城市建设和房地产发展的新支点。因此，判断茂名房地产发展尤其是高品质住房开发有需求有支撑，是有实实在在依据的。应当重新定义房地产行业发展逻辑，锚定住房品质升级大趋势，坚定走转型升级打造精品高质量发展道路。
　　要依据住房消费者对“好房子”的要求，分层次高质量建设“好房子”。需求即市场，建设“好房子”关键在于满足消费者对提升生活品质的向往。
　　首先，调整优化住房结构，让住房消费者有更多优居选择。现在，人们对宜居要求的多样化追求凸显，期望品种有更多优化调整。茂名房地产市场需求主要来自改善型“刚需”，尤其是随着三胎政策的落地，对改善型住房需求日趋增长，采用差异化开发模式，才能契合市场需求。消费者期望以实施“定制化”入手，根据住房消费者的喜好与愿望，改善住房品种供给，尤其是开发多房型户型，给予消费者提升利用率空间。同时，消费者对住房素质提出了更多选择和要求，包括智能化与建筑、家居的巧妙融合等，让丰富多元的居住功能融入居民日常生活。住房是一个有机的生态体，要把民众的生态诉求作为开发依据，充分利用山水地貌营造和谐宜居环境。通过应用节能型规划设计、回收利用雨水、有效利用太阳能等多种途径，提升能源利用率和住宅智能化水平，进一步改善居住体验。
　　其次，建设健康住宅，满足消费者对健康生活的需求。经历三年疫情，住宅健康日益成为消费者关注的焦点。根据多个城市健康住宅试点，住宅健康性能指标确定为空间舒适、空气清新、水质卫生、环境安静、光照良好和健康促进六方面，清晰表达了居住健康的体验与目标，以便于居住者理解并转化为健康行动。比如：形成有效的通风换气，稀释空气污染物；保证排水系统不返臭气；为室内环境提供天然采光；适宜的空间尺度，减少心理压力；在室内或阳台上能够看到大地自然景观，从视觉上沟通内外、感知自然、调整节律；室内的无障碍设计，厨房卫生间的防滑设计，减少室内跌倒可能；避免相邻住户主要居室窗户或阳台之间的对视，保护住户隐私；采取有效的围栏结构隔声、分户隔声和设备隔声等室内隔声降噪保障措施，保证心理和生理健康等，使住户舒心生活。
　　第三，完善商品小区配套服务，提升住户生活素质。消费者购房不仅看房子更看配套，尤其是看重三方面的配套：一是教育配套。住房消费者不仅看有没有学校而且看有没有好学校，优质教育资源的配置成为房地产竞争力的核心之一。应当通盘考量，科学配置教育资源，尤其根据人口演变情况及早做好规划和建设。二是养老服务。据统计，我市户籍人口中60岁以上占15%，常住老年人口124万人，对养老需求日趋增多。如何对住宅进行适老化设计和改造，在公共区域建设无障碍通道、设立小区长者食堂、提供助餐服务等，都应尽早纳入住区建设规划有序实施。三是文化氛围。住区不仅是人们栖息的居所，更是精神文化的园地，高品质住区往往拥有高尚文化设施和开展丰富社区文化活动，为住户提供全新健康生活方式，成为好房子好小区的一项标志。应当从规划开始，向住区注入更多文化元素。
　　建设“好房子”是一项长期艰苦的系统工程，涉及面广、政策性强，应当从顶层设计入手顺序渐进，逐步铺开。要根据“两轴—两个圈层”城市布局，强化“两轴”轴向集聚力，在茂名新城规划中，留出一批优质地块，用于建设规划理念科学、生态景观优美、房型设计合理、配套设施完善的优质住宅区。同时支持房地产开发企业打造宜居优居标杆，为茂名“好房子”建设提供样板。为适应“好房子”建设，需要对城市规划管理技术规定进行调整优化，鼓励建设得房率高、空间型态更灵活的第四代住宅，使住宅配套更多、品质更高、立面更美，户型也更符合居民需求。同时，推动城市基础设施和公共服务适度超前发展，为建设“好房子”创造良好环境。城市基础设施和公共服务能力是房地产业发展的前置条件，脱离城市基础设施，“好房子”就失去生存条件。因此，在城市发展规划和实际操作上，必须坚持基础设施适当超前，因此，期望在区域发展上，提前规划配置交通、教育、医疗、供电、供水、供气、污水处理、垃圾处理等基础设施，为群众提供良好的公共服务，也让“好房子”建设具有发展环境，让居民生活更便利，让城市更有温度。（作者系茂名市房地产行业协会会长）