周鸿鹏 陈钧 李华图
当前，我市机关事业单位经营性资产出租出借业务正面临前所未有的冲击和挑战。以市政府物业经营管理中心为例，2024年，委托公开招租347个资产单元，其中56个出现流拍，招租成功率仅为83%；此外，租金收缴难度也在持续加大。
出现这一困境的原因是多方面的。一是宏观经济遇冷。当前全球经济增长趋缓，国内经济面临多重压力，我市经济难以独善其身。经济下行致使实体商业遭受冲击，消费者消费意愿降低，市场需求萎缩，众多实体店铺销售额下滑、经营成本上升。商家租赁物业时更为审慎，对政府物业租赁需求减少，直接影响资产出租出借业务。二是电商冲击实体。互联网时代，电商凭借交易便捷、商品丰富及价格优势快速崛起，大量分流消费者。传统线下商业受到冲击，造成临街商铺客流量明显减少，经营状况不佳。不少商家缩小经营规模或关店，对政府临街商铺租赁需求下降。三是人口结构变化。人口出生率持续走低，老龄化程度不断加深，人口结构改变对市场需求产生了不可忽视的影响。如承租政府物业的某幼儿园，生源较疫情前大幅缩减，经营愈发困难，租金支付能力降低。四是区位劣势明显。多数出租物业在茂名河西老城区，随着城市发展、人口迁移，新城区基础设施完善，商业资源聚集，凭借现代化商业综合体、便捷交通和多元配套等优势，吸引大量商家入驻，老城区物业出租业务举步维艰。五是市场竞争加剧。我市商业地产市场竞争激烈，民营商业地产项目为吸引租户，推出多样优惠政策和优质服务。相比之下，政府物业出租政策相对保守，在租金定价、租赁期限、装修补贴等方面缺乏竞争力，导致部分优质租户流失，加剧了政府物业的出租困境。
为破解这一困境，我们提出以下对策建议：
一、激活资产定位“引擎”，精准匹配需求
深入调研市场需求与本地特色产业，结合各区域文化、历史、消费特点，由政府出面打造若干个特色街区，精准定位不同地段物业。老城区深挖历史底蕴，打造历史文化街区，通过引入传统手工艺品店、特色小吃店等，以乡愁和历史情怀吸引消费者；新城区围绕居民需求，引入能与年轻一代产生共鸣的新业态，建设社区商业综合体，提供一站式生活服务，激活资产定位“引擎”，使物业与市场需求精准对接，焕发活力。
二、搭建跨界合作“桥梁”，拓宽增收渠道
积极与教育、文创等各类企业开展跨界合作，充分盘活闲置物业，依据合作方需求，打造集教学、创作、展示、体验等功能于一体的综合载体，并配套生活服务。通过场地租赁、增值服务收费、收益分成实现增收，借主题活动运营、产品收益共享提升物业附加值，稳固跨界合作“桥梁”，为国有资产增值开辟新路径。
三、打破租金评估“枷锁”，贴合市场定价
鉴于物业租金评估受多种因素影响，易偏离市场实际，要进一步强化租金评估管理，建立约束机制。一方面，建立评估机构备选库和黑名单制度，从专业能力、评估质量等方面定期考核，把控评估机构水准，保障专业高效。另一方面，针对流拍物业，优化评估费支付规则，按成功竞租比例支付评估费用。促使评估机构审慎权衡，合理定价，让租金贴合市场，挣脱不合理“枷锁”，提升物业竞争力。
四、注入科技赋能“活水”，提升服务品质
加大科技投入，运用智能管理系统革新资产出租出借管理模式。通过系统自动录入、实时更新商铺信息，利用高清图片与3D全景等，清晰展现店铺格局和商业氛围，方便租户深入了解。基于出租数据智能分析，精准预判市场走向，助力合理定价与资源配置。推动维修管理智能化，租户线上报修，系统迅速匹配人员、全程反馈进度，以科技“活水”为物业管理和服务赋能，提升租户满意度和忠诚度。
五、编织多元宣传“网络”，扩大招租影响
整合多元渠道强化物业招租宣传。新媒体端，运营微信公众号定期发布招租推文，在58同城等平台投放招租广告；线下，在物业周边、繁华地段、交通枢纽设招租标牌，从而全方位、多层次宣传物业招租信息，让更多潜在租户了解并选择政府物业。
六、争取政策扶持“东风”，优化营商环境
积极争取政府出台租金优惠等支持政策，优化物业租赁营商环境，在经济下行环境下切实降低租户运营成本，吸引更多优质商家入驻。简化物业租赁审批流程，提高办事效率，为租户提供便捷服务。推动建立公平公正的市场监管机制，加强对物业租赁市场的巡查力度，打击不正当竞争行为，为国有资产出租出借业务保驾护航。
（作者单位：茂名市政府国有资产监督管理委员会、茂名市政府物业经营管理中心）
编辑：李仁娟
初审：温 国
终审：何康源
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