房价肯定是上升的

　　在研讨会互动环节，我市房企负责人、媒体记者就房价、楼盘的后期维修资金收费、媒体与房地产企业合作、征地等问题轮番向蔡穗声（以下简称蔡）、方建国（以下简称方）两倍专家提问，两人一一接招应答，并对我市房地产业的发展提出了许多真知灼见。

　　蔡穗声：从长远来看，随着我国工业化、城市化的推进，整体上来讲房价肯定是上升的。

　　方建国：作为开发商要提高楼盘品质，营造物有所值的空间，才能使消费者愿意入住你所开发的小区。

　　茂名某房地产企业负责人：根据我市房产局和建设局的统计资料显示，目前茂名的房价平均大约在２２００元左右每平方米，而且目前茂名楼盘销售的现状是价微升量缩，对于这种情况，蔡会长您认为茂名的房价会不会下降？

　　蔡：房价的问题很复杂，并不能一言两语就能说明白，房地产企业处于市场的第一线，更能感知市场的一举一动。

　　总体来说，我并不认为目前中国房价过高，但是近几年房价的确增速过快，由此，也带来了很多后遗症，目前来看，中国一线大城市房价的调整，是经济规律起作用的反映。但一些二、三线城市涨跌互见。

　　从长远来看，随着我国工业化、城市化的推进，整体上来讲房价肯定是上升的。

　　信宜某房地产企业杨总：现在楼盘的后期维修资金收费又提高了，您不是说要减轻房地产企业的负担吗？那您对于楼盘的维修资金提升有什么看法？

　　蔡：关于楼盘的后期维修资金收费，国家政策是有标准的，这关乎楼盘以后使用质量的问题，也是保持楼盘往后不断增值的手段之一，所以，这个收费标准不能随意降低，至于要不要提高，要视乎国家政策的规定。

　　我是建议国家在目前情况下要减轻房地产企业的负担，可以从税收方面、行政收费方面等进行减免，这样来减轻房地产企业的负担，不会对楼盘的质量产生影响，相反，还会有正面作用，同时也不会影响消费者使用住房，但是减少楼盘的后期维修资金，就肯定对消费者后期使用住房有影响了。

　　市区某房地产公司杨总：我们对９０／７０政策有不同看法，这条政策对于茂名来讲不适合具体情况，因为在茂名这种三四线城市，买房的人都是一家大小住在一起的，９０平方米根本不够住，不能满足消费者的需求，我觉得这个政策较适合大城市，但不适合茂名。

　　这些一刀切的政策，可不可以按具体情况而灵活应变呢？

　　蔡：对于９０／７０政策我们已经向上级部门反映过很多次了，省房协也认为这条政策应该灵活执行，对于一些中小城市要宽松执行，为此，省房协也正在积极地和政府相关部门沟通。

　　我市某房地产企业负责人：我提个关于征地的问题。有些农民被征地之后，失去了工作，就跑到楼盘工地上要钱，无理取闹，这种情况造成了开发商的损失。对于这些问题您是怎么看的？

　　蔡：一直以来，我们征地的解决方式主要都是一次性支付补偿金，这样的方式直接导致了农民失去了土地，失去了工作，也失去了以后的养老、教育等保障，这种方式的不合理分配，导致农村与城市分离，城乡分化，乃至贫富悬殊。

　　所以我提出一个设想，是否可以利用分红的方式，让农民可以长期分享城市建设带来的成果。这样也许会比较容易平衡征地带来的问题。

　　媒体记者：目前茂名楼市交易清淡，您认为茂名的开发商应该怎样做？

　　另外，由于茂名现阶段的楼市尚处于初级阶段，大型楼盘少，很多是单栋楼的楼盘，这种楼盘的物业管理很麻烦，对此您是怎么看的？

　　蔡：楼市交投淡静，我觉得是普遍现象，这是全国楼市发展中的难题，不仅仅是茂名的问题。由于前几年的涨幅过快，带来了一些后遗症，现在开发商适度进行调整是正常的市场反映，在此我建议，按目前的情况来看，消费者觉得该出手时，就可以出手了。

　　关于单栋楼盘的问题，我觉得这和城市规划、城市发展有很大的关系。政府的城市规划里面本身就要考虑到人口与密度等因素，从而建设大型社区或者小型社区，总体上来讲，大型的楼盘，有利于物业管理的后期维护。

　　某房产商：从实际情况来看，茂名城市家庭的收入并不比内地同类型城市居民的收入低，可是茂名的房价却要低于其中一些城市，而很多家庭有支付能力，却没有购房意向，究竟是什么原因？

　　方：要综合看待这个问题，这既有开发商的原因，也有政府的原因，还有消费者的原因。作为开发商要提高楼盘品质，营造物有所值的空间，使消费者愿意入住这个小区。作为政府要搞好城市配套建设，吸引更多本地和外地人愿意在这个城市买房。

专家档案

　　蔡穗声 现任广东省房地产行业协会会长，《南方房地产》杂志社社长，经济学副研究员，高级经济师。

　　１９９７年起，连续被香港大学城市规划与环境管理研究中心聘为名誉研究员；２００１年至今，任中国房地产业协会常务理事；２００４年，应邀任瑞典乌普萨拉大学住房与城市发展研究所访问学者；２００６年１０月起，任国家建设部住房政策专家委员会委员；２００８年３月被北师大珠海分校不动产学院聘为特聘教授；２００８年７月任世界华人不动产学会理事。

　　方建国 中山大学岭南学院经济管理系副教授，管理学博士。中山大学管理科学与工程专业房地产经济管理方向硕士生导师。

　　２００１年１２月起任广东省房地产业协会专家委员，２００３年起任广东省房地产业协会理事，方建国副教授的研究领域涉及工程管理、房地产管理、城市经济、生产管理。为多项地方政府和企业重大项目决策提供咨询评估服务。

　　文／本报记者 陈艺平 温国 图／温国

《茂名日报楼市特刊》（2008-09-17 第四版）