购房技巧讲堂：以租代售买家面临更大的风险

　　本期解答：王彬(中大恒基副总经理)

　　“以租代售”买家将面临更大变数

　　问：我最近看上了一套二手房，但遗憾的是这房子是在营业税征收范围之内的，原先和房主商量好，5.5%的营业税买卖双方各承担50%.但到签合同时，房主突然反悔，不愿意付一半营业税。

　　我又非常想买这套房，于是房主出了一个主意：双方在确定成交的意愿下先签订租赁合同，等办理产权过户不交纳营业税的时间(即取得产权5年)为止，双方在租赁合同里约定，买卖双方在正式签订合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。

　　请问这样做到底行不行？

　　———李女士

　　答：自2006年6月1日起，对于5年内转手交易的房产均要按照销售收入的5.5%全额征收营业税；并且自8月1日开始，还要征收个人所得税。这就让一些与原本超过2年而未满5年的房产交易者为了避税纷纷采取“以租代售”的销售策略。目前“以租代售”的方式在一些快满5年的房产交易中非常普遍。这样做对买卖双方都不构成任何损害。

　　但由于房价具有极大可变因素，假如在签订租赁合同时，所签价格与“五年限期”后的该房屋价格不一样，如果房屋价格上涨了，那卖家很有可能宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格出售房子。对于买家来说，则要承担由此带来的机会成本。一般说，租金年限越长，其机会成本也越大，风险也越高。

　　做低合同价卖家难防房款损失

　　问：我身边很多买二手房的朋友都曾要求签两份合同，其中一份是真正的交易价，另一份是为了少交营业税，而把总房款尽可能做低的价格，据说这样可以少交纳几千元甚至上万的营业税，请问这样做是否可行，有没有风险。

　　———刘女士

　　答：从当前二手房交易避税方式中，“做低合同价”是交易双方最普遍采用的一种避税手段，而通过此方式也能为出售者和购买者节省大量的税费成本。从产权关系上来说，通过“做低合同价”依然能顺利实现房屋产权的转移。但这其中面临的风险是，法律意义的房屋交易额是按合同为准，万一在购买方获得房屋产权后，余款划割按合同价支付，出售者就要面临巨额房款损失；另外，作为购买者在未来转手交易时，购房原值按照此合同价计算，必将会产生更多的售房受益，从而面临大笔的个人所得税支出，到时会有点得不偿失。

　　无房产证只公证不过户风险巨大

　　问：我前几天看上了一套位置、价格、户型都不错的房子，可遗憾的是没有房产证，房主说，这是新房，房产证过几天就办下来了，如果觉得没有保障，还可以做一个公证，证明他已经把房子卖给了我，等房产证办下来后名字更换成我的。请问这样做到底安不安全，公证的效力有多大？

　　———秦女士

　　答：只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。

　　另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。